VALORACIÓN INMOBILIARIA

Valoración INMOBILIARIA

Lo primero que tenemos que contextualizar dentro de la valoración inmobiliaria es el uso de los bienes inmuebles y/o los terrenos, ya sea: Residencial, Hotelero, Comercial, Mixto, Institucional, Bancario, Religioso, Educativo, Corporativo, Tecnológico, Clínico, Hospitalario, Agrícola, Recreacional, Deportivo, Diplomático, y todos los diferente tipos y sectores Industriales, entre otros. Luego es importante definir dos grandes grupos de acuerdo a sus tipologías inmobiliarias:

  1. El terreno más las edificaciones y/o construcciones (T+C), en este caso podemos valorar el terreno por separado más las edificaciones. 
  2. Inmuebles en propiedad horizontal o condominal. Para el caso de Apartamentos, locales comerciales y oficinas.

Siempre basados en un análisis exhaustivo de diversos factores que afectan el valor del inmueble, tales como su ubicación, características físicas, estado de conservación, y condiciones del mercado inmobiliario.

La valoración  o tasación se realiza siguiendo estándares y metodologías reconocidos, como el enfoque comparativo de mercado, el enfoque del costo de reposición y el enfoque de los ingresos, entre otros. Estos métodos permiten estimar el valor del inmueble de manera objetiva y precisa.

La tasación inmobiliaria es crucial en diversos contextos, incluyendo transacciones de compra y venta, obtención de financiamiento hipotecario, planificación patrimonial, y resolución de disputas legales. El valor tasado proporciona una base sólida para la toma de decisiones financieras y jurídicas relacionadas con el bien inmueble.

Enfoques de Valoración:

Enfoque de Comparativo de Mercado:

Se estima el valor del inmueble de interés a partir de un análisis comparativo del valor de otros inmuebles de características similares.
Se deben escoger inmuebles con los que se va a comparar. Para el muestreo se da más valoración a la propiedad que tiene más peso en la comparación.

Enfoque de Costos:

Se estima a partir del cálculo de todos los costos asociados a la construcción o reposición del inmueble (valor de reposición a nuevo). Para su cálculo se integran varios conceptos: valor del terreno (mercado), coste de la edificación, coste de las mejoras al terreno, etc. Así como los gastos asociados necesarios.

Enfoque de los Ingresos:

Se estima a partir de la capitalización de la renta del inmueble. Pero la mejor manera es através de un flujo de caja descontado (FCD) donde se determine la rentabilidad de un proyecto a lo largo del tiempo bajo el cálculo de una tasa de descuento idónea al objetivo esperado .